환율과 부동산, 주식 투자전략

이번 포스팅에서는 환율이 상승하고 하락할 때 부동산과 주식 등 투자를 어떻게 하는 것이 좋은 방향인지에 대해 연구해보고자 합니다. 

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# 부동산과 환율 

 

과거에는 글로벌 경제가 국가 간 체인처럼 연결되어 있지 않아서 우리나라 정부의 부동산 정책, 금리, 국제경제 등을 파악하고 있으면 부동산 투자에서 수익을 낼 수 있었습니다. 하지만 2013년 이후 세계경제의 불확실성이 증가함에 따라 환율이 하락하면 부동산 시장이 안정화되고, 환율이 상승하면 부동산 가격은 큰 폭으로 하락하는 상황이 전개되었습니다. 

 

2014년 이후 환율과 부동산의 상관관계가 높아진 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 환율이 상승하면 수입물가 상승으로 인해 소비자 물가가 오르고 가계 실질 소득이 감소할 수 있어 주식 및 채권보다 고가인 부동산의 수요가 상대적으로 약해집니다. 둘째, 환율이 상승하면 외화예금에 대한 수요가 증가하고 많은 유동성이 은행으로 향하게 됩니다. 이는 자금시장 경색과 함께 금리가 상승하여 부동산에 투자할 수 없는 환경이 조성되게 만듭니다. 셋째, 우리나라는 2013년 이후부터 가계 평균 가처분소득에 대비해 가계부채비율이 지나치게 높습니다. 이러한 상황에서 환율이 대폭 상승하면 대출금을 상환할 수 있는 능력이 약화되며 주택 가격이 큰 폭으로 하락할 수 있습니다. 아무리 소득 수준이 높은 사람이라도 대출이 많으면 주택을 구입할 여력은 없어집니다. 또한 가계뿐 아니라 기업의 부채 상환능력이 약해지면 금융회사의 부실채권 및 주가지수 하락으로 이어집니다. 그러면 자산가치가 하락하여 주택구입 수요가 없어지면서 거래량이 급감하게 되고 부동산 시장이 붕괴될 수 있습니다. 

 

환율 하락국면에서는 주가지수 상승으로 자산 소득과 임금 소득도 증가하여 부동산을 구입할 여력이 있지만 환율 상승국면에서는 소득 대비 가계 부채가 많은 대부분의 중산층 가계는 소득 감소와 주식투자 손실이 발생하기 때문에 은행 대출금 이자도 매월 상환하는것이 버거워집니다. 이러한 이유로 환율 상승국면에서는 대부분의 부동산 시장 참여자들이 부동산을 매수할 여력이 줄어들고 손해를 보더라도 부동산을 매도할 수밖에 없습니다. 

 

2022년에도 환율이 크게 오른 반면, 부동산 가격은 큰 폭으로 하락하였습니다. 가계부채가 급격히 증가한 상태에서 소득 양극화 현상의 심화에 따른 부동산 실수요자 기반 약화는 부동산 가격의 하락요인이면서 환율 상승 요인이기 때문입니다. 

 

여기에 더하여 집이 있는 중산층 부채의 늪에 빠져 부채를 갚기 바쁘고, 무주택자는 대부분 주택을 구입하고 이자를 상환할 여력이 없는데다 매년마다 최악의 출산율을 기록하며 청년층 인구가 감소하고 있는 점 등은 부동산 가격의 하락 요인이면서 환율의 상승으로 작용할 수 있습니다.  

 

# 환율을 이용한 부동산 투자 전략

 

환율 상승이 예측되면 아파트 투자 시기를 늦추고 보유하고 있는 아파트를 전부 매도하여 현금을 확보하는 것이 안전합니다. 대부분의 가계가 은행에서 대출을 받아 아파트에 투자하고 있는 상황을 감안하면 환율 등락에 따라 아파트 가격 등락폭이 훨씬 클 수 있기 때문입니다. 환율 상승 관련 충분한 조건이 충족되면 아파트를 매도하고 환율 하락에 필요한 환경이 조성되면 다시 부동산을 매수하는 전략으로 접근할 경우, 위험은 관리하면서 수익률도 제고할 수 있습니다. 또한 환율과 부동산 시장의 상호 관계를 이용하여 외화예금과 연계할 경우, 수익률은 한층 더 좋아집니다.

 

# 환율과 국내 증시의 관계

 

글로벌 금융위기 이후 환율이 거시경제의 가장 큰 변수로 작용하고 있습니다. 미국, 중국 등 세계 각국이 경기부양을 위한 마땅한 경제정책적 수단이 부재하여 환율전쟁을 통해 경기회복을 도모하고 정부부채를 줄이고 일자리를 창출 할수 있기 때문입니다. 코로나 이후 대부분의 선진국은 높은 정부부채 비율 때문에 재정지출을 통해 경기불황을 극복하는 전략을 선택하기는 쉽지 않습니다. 그간 의존해오던 통화량을 늘려 돈을 푸는 방식도 물가 상승 때문에 쉽지 않은 상황인데요. 

 

이러한 글로벌 경제 환경속에서 경제적으로 대외의존도가 높은 우리나라는 환율과 국내 주가지수의 상관관계가 더욱 깊어질 것으로 예상됩니다. 2022년 가장 시장을 달군 뉴스는 환율의 상승이었는데요. 환율이 상승하는 동안 국내 증시는 연일 큰 폭으로 하락하였고, 최근 며칠간 환율이 다시 하락세로 전환되자 국내 증시는 다시금 반등하고 있는 중입니다.

 

# 환율과 주가지수는 반대 방향

 

환율이 적정 수준이하로 떨어지면 상장기업 수출 채산성과 경상수지가 악화됩니다. 이는 주가지수의 하락 요인이면서 환율 상승 요인이 됩니다. 하지만 높은 환율 수준 덕에 상장기업의 수출 채산성이 향상되면 영업실적이 개선되면서 주가지수는 상승하게 됩니다. 이러한 시기에는 외화가 공급되기 때문에 환율이 하락하는 경향이 있습니다. 그래서 환율가 주가지수의 진행 방향은 정반대의 모습을 보여줍니다. 

 

환율 변동폭이 커지면 주가지수의 변동폭도 커지기 마련입니다. 한국경제 영향력이 큰 국가에서 경제 또는 재정위기가 방생하면 가능한 보유하고 주식을 매도하는게 안전한 주식 투자 전략입니다. 그렇지만 환율이 큰 폭으로 상승한 이후에는 환율효과도 크기 때문에 수출 비중이 높은 기업에 투자하는 전략을 취한다면 수익을 기대할 수도 있습니다. 

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환율은 공부하면 할수록 재화를 수출, 수입 하는 기업뿐 아니라 개인들한테도 너무나 중요한 지표인데요. 환율의 큰 방향을 예측할 수 있다면 부동산과 주식의 방향도 예측이 가능하여 레버리지로 수익을 극대화할 수 있지 않을까 싶습니다.