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부동산

전세집, 월세집 알아볼 때 체크리스트

허니앤럭키 2022. 10. 17. 15:23
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저는 얼마 전 지금 살고 있는 전세집 1년 연장 계약을 하고 왔습니다. 한 달 뒤면 애기도 태어나나서, 현재 살고 있는 아파트가 오래된 아파트라 사소하게 불편한 점들이 많고, 조금 더 좋은 환경으로 이사를 가고 싶었는데요. 하지만 1년 뒤에 새 아파트로 입주를 해야 하고, 이사에 따른 이삿짐 비용, 부동산 중개비, 기타 추가되는 비용 등을 고려해서 1년만 더 살기로 하였습니다.

 

결혼을 하고 신혼집으로 전세집을 살면서 전세집(월세집)을 구할 때 일반적으로 무엇을 체크해야 하는지에 대해 꼼꼼하게 알아보겠습니다.

개인적인 생각으로는 전세집 또는 월세집을 구할 때 체크해야 할 포인트는 3가지로 분류됩니다. 첫 번째는 전세집의 내부 환경, 두 번째는 전세집의 외부환경, 세 번째는 전세보증금 회수 또는 사기 관련 문제입니다.

아래에 체크포인트별 세부 점검사항, 팁, 케이스 등을 정리해 보았습니다. 

# 내부 환경 

 

▶ 필수 체크리스트 

① 수납공간이 충분하고 내가 보유(예정)한 전자제품과 가구가 들어올 공간이 있는가?

순번 점검사항 체크
1 각 방에 옷장이 충분히 있는가? 추가 설치가 필요한가?     
2 주방에 그릇, 조리기구 등 수납 공간이 충분한가?  
3 식자재, 잡동사니 등 보관할 팬트리 공간이 충분한가?  
4 세탁실 내 세탁기, 건조기 등을 설치할 충분한 공간이 있는가?  

▷ Tips : 이미 대형 가구 또는 대형 전자제품을 보유하고 있거나 신혼가전 등을 구입하실 예정이 있으시면 가구(제품)를 배치할 공간과 해당 제품의 사이가 적정한지에 대해 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다. 특히 요즘 전자제품의 규격은 신축 아파트 기준으로 출시되는 경우가 많은데 구축 아파트를 알아 보실 경우 요즘 제품과 규격이 안 맞는 경우가 종종 있습니다.

 

통상 전자제품의 경우는 전자제품 매장에 A 아파트 입주 예정인데 그 아파트에 이 냉장고 또는 사고자 하는 제품의 사이즈가 적정한지에 대해 물어보시면 매장에서 확인을 해주는 경우가 있고 확인이 불가하면 사이즈를 직접 재셔야 합니다. 

 

저희 집 냉장고입니다. 요즘 냉장고라 넓이가 커서 상당히 앞으로 튀어나와있고 높이가 커서 냉장고 위 수납공간을 활용할 수 없습니다.

 

② 햇빛이 잘 들어오는가? 

 

▷ Tips : 집의 채광방향을 네이버 또는 부동산 중개인으로부터 확인하시는 걸 추천드립니다. 일반적으로 남향이 채광과 통풍이 좋아 가장 선호되는 방향이며, 방문하는 시간을 조율할 수가 있다면 햇빛이 가장 잘 들어오는 오후 12시 - 2시에 방문을 해보시는고 채광을 확인하시는 걸 추천드립니다. 

 

③ 주방 및 화장실 등 수압은 적정한가? 

 

▷ Tips : 수압을 확인하실 때는 주방, 세면대, 샤워기 등 집안 수도를 전부 틀어놓고 확인하시는 걸 추천드립니다. 통상 저희 집도 한 명이 설거지를 하고 한 명이 샤워를 할 경우 샤워를 하는 사람의 수압이 현저히 떨어지는 경향이 있고, 세탁기를 돌리고 있으면 주방 또는 샤워기의 수압도 현저히 떨어집니다. 전체적인 수압을 체크하시고 화장실 변기도 한번 내려보는 걸 추천드립니다.    

 

④ 파손 또는 고장 난 시설 또는 가구 등이 있는가? 

순번 점검사항 체크
1 방문, 문고리, 방충망, 창문, 변기 등 파손된 곳은 없는가 ?   
2 가스레인지, 도어락, 인터폰 등 고장난 곳은 없는가 ?  

▷ Tips : 파손되거나 고장 난 부분은 부동산 중개인과 함께 꼼꼼하게 확인하시고 입주 전 집주인에게 수리를 요청하셔야 합니다. 가끔 집주인마다 특정 부분은 생활하는데 큰 지장이 없다고 판단하여 수리를 안 하고 그냥 사용하는 걸 권유하는 경우가 있습니다. 이럴 때는 계약서에 해당 사실을 기재하거나 사진을 찍어 증거를 남겨야 향후에 분쟁이 없습니다. 

 

# 경험담 : 그리고 방충망을 한번 눌러보시는 것도 추천드립니다. 가끔 구축 아파트는 방충망이 삭아서 외부의 압력이 조금만 있어도 방충망이 모래처럼 부서지는 경우가 종종 있습니다. 그래서 방충망이 너무 약하거나 구멍이 있을 경우 다이소 방충망으로 커버할 것이 아니라 방충망을 통째로 교체해달라고 할 필요가 있습니다. 

저희 집의 경우 계약을 할 때는 안 보였는데 살다 보니 문고리, 방충망, 인터폰, 변기 등이 고장 나 있었습니다........ 

 

저희집 인터폰은 소리가 들리지 않습니다.
시멘트가 깨져있어 변기가 자꾸 흔들려서 셀프시공을 하였습니다

 

⑤ 누수가 있는가? 누수로 인한 곰팡이 핀 곳이 있는가?

 

▷ Tips : 천장에 물이 샌 자국이 있는지 꼭 확인하셔야 합니다. 천장에 물이 샌 자국이 있다면 언제, 왜 생겼는지를 중개사분에게 물어보고 윗집으로 인해 누수가 발생하였다면 누수방지 관련 공사가 끝났는지도 꼭 확인하셔야 합니다. 

그리고 누수 피해 자국 또는 곰팡이가 보인다면 집주인에게 도배를 새로 해달라고 요청을 하여야 하여야 합니다.  

 

⑥ 층간소음 또는 옆집 소음이 있는가?

 

▷ Tips : 사실 이 부분을 확인하기는 쉽지 않습니다. 비어 있는 집에 방문하여 집을 볼 경우 확인이 매우 힘들 테고, 현재 거주하고 있는 분들이 있는 곳에 방문하여 전세집을 살펴볼 경우 층간소음 또는 옆집 소음이 있는지 거주하시는 분들에게 여쭤보는 것도 중요하다고 생각합니다. 

 

# 경험담 : 요즘 알다시피 층간소음 또는 이웃 간 소음으로 분쟁이 많고 언성이 높아지는 경우도 종종 있습니다. 저희 집의 경우도 윗집에 주말마다 손자, 손녀들이 놀러 와 쿵쿵 뛰어다니고, 오후 3시~4시 사이에는 옆집에서 피아노 연주 소리가 들립니다. 이걸 막상 제가 겪어보니 엄청난 스트레스로 작용합니다. 

 

저도 남자 조카 2명이 있어서 웬만하면 이해를 하는 편인데 가끔은 밤 12시에도  뛰고 소리 지르는 걸 멈추지 않아 경비실을 통해 항의를 하는 경우도 몇 번 있었습니다. 

 

현재 거주하고 계신 분에게 솔직히 여쭤봐서 층간소음 또는 옆집 소음이 심하다 싶으면 입주하시는걸 다시 한번 고려하시는 것도 추천드립니다. 집은 편안히 쉬는 곳인데 스트레스를 받으면서 있을 필요가 없다고 생각되네요.  

 

⑦ 집주인과 협의가 필요한 사항 

순번 협의사항 체크
1 벽걸이 티비를 설치해도 되는가 ?  
2 에어컨 (안방포함) 설치를 위해 구멍을 내도 되는가 ?  
3 커튼 또는 블라인드 설치로 구멍을 내도 되는가 ?  
4 기타 액자 또는 가구 관련 시공 또는 구멍을 내도 되는 범위  
5 도어락 또는 보일러 등 교체 시 거래하시는 업체가 있는가 ?   

▷ Tips  : 벽걸이 TV, 안방 에어컨, 커튼 등 요즘 생활에 없으면 안 되는 것들이지만 혹시 모르니 집주인과 시공 관련 미리 협의하시는 걸 추천드립니다. 그리고 도어록, 보일러 등이 고장 나서 교체를 해야 되는 상황이라면 집주인에게 거래하시는 업체가 있는지 확인하시는 것도 추천드립니다. 

 

# 경험담 : 저희집도 작년에 도어록이 고장 나 급한 맘에 인터넷 검색을 해서 주변 열쇠가게에 수리를 요청드렸는데요. 사장님이 수리가 아니라 교체를 해야 한다고 말씀하셔서 집주인분에게 전화를 드렸더니, 본인이 거래하시는 곳보다 가격이 더 비싸서 그쪽에다가 전화를 해서 교체를 하였습니다. 천장 벽지도 뜯어진 적이 있는데 이때도 여쭤보니 거래하시는 업체가 있어서 그 업체를 통해서 도배를 해주셨네요. 

 

▶ 추가 체크리스트 (오래된 구축 아파트의 전세 또는 월세를 알아볼 경우)

# 샷시가 이중창으로 교체되었는가? (매우 중요)

 

제가 전세집을 구할 시점인 2년 전에는 전세가 씨가 말라 부동산 4곳을 방문하였는데도 선택사항이 많지 않았습니다.

몇 개 되지 않는 물건 중 가장 깔끔한 현재 집을 계약하여 들어왔는데 살다 보니 가장 치명적인 단점이 있습니다. 

 

# 경험담 : 바로 샷시입니다. 샷시가 이중창으로 되어 있지 않은 오래된 샷시의 경우 외풍이 매우 심하고, 소음에 취약합니다. 외풍이 심하면 난방효율이 심하게 떨어지고 겨울만 되면 집안이 전체적으로 엄청 건조합니다. 소음에 취약하면 새벽에 쓰레기차가 들어오는 소리, 아이들이 놀이터에서 뛰어노는 소리 등 외부 소음이 전부 집안으로 들어오는 불편한 점이 발생합니다.

 

신축 아파트 전세 입주의 경우 샷시는 크게 중요하지 않지만 오래된 구축 아파트의 경우 리모델링을 끝낸 집이라고 해서 가보면 화장실 수리 정도만 되어 있고 샷시는 예전 걸 그대로 쓰는 집들이 많습니다. 오래된 구축 아파트 전세를 구할 때는 항시 샷시를 점검하시고 창문을 닫았을 때 외풍이 들어오는지 소음은 잘 차단되는지 확인하시길 바랍니다. 그리고 상황에 따라 집주인에게 샷시를 교체해달라고 하시는 것도 추천드립니다. 

 

 

# 보일러 시공이 언제 되었는가?

10년 이상 된 보일러의 경우 난방효율이 떨어지고, 이로 인해 가스비는 많이 나오며, 겨울철 온수 수압도 약합니다. 

 

# 경험담 : 지금 전세집의 보일러는 고장이 나서 한번 교체를 했는데요. 입주 후 첫 번째 맞이한 겨울에는 집에 일부분만 따뜻해지고 온수의 온도가 유지되지 않고 뜨거웠다가 미지근해졌다가를 반복했으며 겨울이 되면 수압도 현저히 약해졌습니다. 두 번째 겨울을 맞이하기 직전 다행히 보일러가 고장이 나서 보일러를 교체했는데요. 그 이후에는 정말 신세계였습니다. 집도 전체적으로 금방 따뜻해지고, 온수의 수압도 배로 강해졌으며, 가스비도 30% 정도 적게 나왔습니다.  

 

오래된 구축 아파트에 입주를 고려하신다면 보일러실에 가서 보일러의 시공 날짜를 보시고 10년 이상 된 제품이라면 집주인에게 교체를 요청하시는 걸 권유드립니다.  

# 외부 환경

 

① 주차공간은 충분한가? 

(Tips) 주차공간에 예민하시거나 집에 운영하시는 차가 많은 분이시라면 저녁 7시 - 9시 사이에 방문하신 후 주차 여유공간이 얼마나 되는지 확인하실 필요가 있습니다. 보통 이 시간대가 되면 주차장의 80% 정도가 차기 때문에 여유 주차공간을 확인하실 수 있으며, 만약 주차장이 꽉 차면 어디에 주차를 해야 되는지도 확인하셔야 합니다. 그리고 차량관리에 예민하신 분이라면 지하주차장 여부도 확인하실 필요가 있습니다. 

 

② 주변 마트, 병원 등 편의시설은 충분한가? 산책코스도 있는가? 

삶의 질과 연관된 부분입니다. 주변 마트, 시장, 병원이 많으면 삶의 질이 올라갑니다. 또한 제 기준으로는 식사 후 가볍게 산책할 만한 공원 또는 호수 등이 있는 곳이면 더욱 생활하기에 좋다고 생각합니다. 

 

③ 지하철역과의 거리, 출퇴근 관련 교통편은 충분한가? 

직장인이라면 가장 예민한 부분일 수 있습니다. 지방의 경우는 지하철 또는 버스 등 대중교통보다 자차를 이용하여 출퇴근을 하는 경우가 많지만 대도시의 경우는 자차보다는 대중교통이 더욱 선호되는 출퇴근 방법입니다. 전세 또는 월세를 알아보고 있는 집과 직장의 출근거리가 얼마나 되고 대중교통 이용 시 지하철 또는 버스가 운행하는 시간, 주기 등도 미리 살펴보시는 게 좋으며 이는 삶의 질과도 직접적으로 연결되어 있습니다. 

 

④ 주변에 공장 및 소음시설, 공항, 체육관 등은 없는가? 

부동산, 웹 서칭, 지역맘 카페 등을 통해 관심 있는 아파트 인근  공장, 전투기 비행지역 여부,  체육시설 등이 있는지 확인이 필요합니다. 제가 살고 있는 지역은 대구인데요. 대구 기준으로 동구 지역은 전투기 비행장 근처로 2주에 1회 이상은 전투기가 시끄럽게 다니고,  결혼 전에 살던 집은 인근에 분진을 일으키는 공장시설이 있었어 공기가 좋지 않았던 기억이 있습니다. 그리고 친한 친구는 예전에 빌라에 살았었는데 옆 건물에 에어로빅 체육시설이 있었는데 매일 아침 디스코 노래와 에어로빅 강사분의 소리에 잠에서 깼다고 하는 슬픈 스토리가 있습니다.  

 

⑤ 어린이집, 학교 등 주변에 있는가? (우리 아이를 몇 살까지 여기서 키울 것인가?)

아이가 없다면 고려사항이 아닐 수 있겠지만, 아이가 있다면 살고자 하는 전세집에서 우리 아이가 다닐 어린이집, 학교 등이 충분한지, 인기 있는 어린이집, 학교 등이 어디인지에 대해 알아봐야 합니다. 전세집을 떠나 집을 구매하실 때도 가장 큰 고려사항 중 하나인데요. 이 부분이 만족스럽지 않으면 결국 교육 관련 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 이동을 해야 되기 때문에 아이가 있는 집이라면 이 부분은 집을 계약하는데 매우 중요한 부분입니다. 

 

 

# 전세보증금 관련  (전세권, 보증보험 등) 

전세보증금이 작거나 월세로 입주한다면 중요한 부분은 아니겠지만 전세 금액이 5천만원 이상이라면 전세보증금의 안전한 회수는 중요한 부분입니다. 나에게 그런 일은 발생하지 않겠지라고 생각할 수 있지만 생각보다 전세보증금 회수 관련 문제를 겪거나 겪고 계신 분들이 꽤 많습니다. 전세집을 계약하실 때 전세보증금 관련해서 검토하실 사항은 아래와 같습니다.

순번 점검사항 체크
1 전세금이 시세 대비 적정한가 ? 전세금이 매매가격 대비 적정하게 책정되었는가 ?  
2 부동산등기부등본 정보와 해당매물의 정보가 일치하는지 ?   
3 부동산 등기상 가압류 등 권리침해가 있는지 ? 세금체납 또는 선순위 근저당권이 있는지 ?  
4 전세자금대출을 가능한 지역 또는 아파트인지 ?   
5 전세보증금 관련 보증보험은 가입 요건은 되는지 ?   
6 다음 세입자가 쉽게 구해질 수 있을지 ?   

 

# 전세금이 시세가 적정한가? 인기 있는 지역인가? (전세금의 안정적 회수 관련 )

@ 대항요건만 갖출 것인가? 전세권을 설정할 것인가? 보증보험에 가입할 것인가 ? 

 

요즘 급격한 부동산 가격 하락으로 인해 깡통전세에 대한 우려가 높아지고 있습니다. 집주인이 만약 해당 전세집을 갭 투자로 보유 중인데 매매 가격 또는 전세 가격이 급격하게 떨어지고 다음 세입자가 들어올 경우 떨어진 금액만큼을 집주인은 보유하고 있어야 이전 세입자에게 전세금을 돌려줄 수가 있습니다.

 

물론 보증보험에 가입되어 있다면 상관없겠지만 요즘 공급이 많은 지역에 갭 투자를 하신 분들이 전세시세가 너무 떨어져 부족 자금을 충당하시는데 고생을 하시는 걸로 알고 있습니다. 전세금을 안전하게 회수하는 측면과 비용 절감 측면에서 주변 시세 대비 알아보는 아파트의 전세가 적정한지에 대해서는 체크하셔야 합니다.  

 

(Tips)  우선 전세집을 들어가실 때는 대항요건(전입신고, 점유, 임대차 계약)을 기본적으로 갖추셔야 하며,  만약에 사태에 대비하여 추가적인 방법을 할 것인지에 대해 고민하셔야 합니다. 추가적인 방법은 크게 전세권 설정 또는 전세금 보증보험에 가입하는 것인데요. 두 방법 다 비용은 발생하며 전세권 설정은 집주인의 동의가 있어야 하며 보증보험의 경우는 서울보증보험, 네이버 등에서 가입할 수 있고 비용과 요건은 다르게 운영됩니다. 

 

# 경험담 : 제 친한 친구의 경우 오피스텔에서 전세로 거주하고 있었는데요. 대항요건을 믿고 추가적인 조치는 취하지 않았는데 1년쯤 살았을 때 해당 오피스텔 전체가 경매로 넘어갔습니다. 대항요건이 있어 낙찰이 될 경우 보증금을 돌려받거나 새로운 집주인과 협의가 가능했지만 해당 오피스텔은 몇 번의 유찰 끝에 낙찰자가 끝내 나타나지 않았습니다. 친구는 이사를 가야 되는 상황이었음에도 불구하고 이사를 가지 못한 채 3년 넘게 살다가 결국 해당 호실만 낙찰받았고 동생이 현재 거주 중입니다.

# 부동산 등기부등본상  문제가 있는지? 집주인의 국세 체납이 있는지? (부동산 사기 관련)

1차적으로 공인중개사분이 확인을 해주시지만 부동산 등기부등본을 간단하게나마 보실 줄 알아야 합니다. 해당 부동산의 주소 일치 여부, 집주인과 계약자 일치 여부, 가압류 및 압류 등 권리침해사실, 근저당권 설정 여부를 보셔야 하고 가압류나 압류가 있는 부동산이라면 계약을 하지 않는 걸 추천드리며 근저당권이 있는 부동산이라면 전세계약 시 계약일자로 말소가 되는지 확인하셔야 합니다.

 

월세를 계약하는 집에 근저당권이 있다면 보증금을 소액 임차보증금을 보장받을 수 있는 금액까지 조정하셔야 나중에 물건이 부동산에 넘어가도 안정적으로 보증금을 회수하실 수 있습니다. 이 내용은 제 블로그 포스팅 강제절차 2편에 포함되어있습니다. 

 

그리고 집주인의 국세 체납 여부도 중요하게 체크를 해야 되는 부분입니다. 사실 이 부분을 중개인이 귀찮아하며 그런 일 없다고 하시는 경우가 많습니다. 하지만 부동산 전세금 사기 관련 뉴스 사례를 보면 집주인이 기존 세금 체납이 있은 상태에서 전세 계약을 했고 계속된 체납으로 부동산은 경매에 넘어갔는데 세입자의 대항요건(익일 0시)보다 국세의 체납 일자가 앞서 전세금을 회수하지 못하는 경우가 종종 있습니다.

 

집주인의 세금 체납 사실을 확인하는 가장 깔끔한 방법은 집주인이 국세 완납증명서를 발급해주는 것이며 다른 방법은 집주인 동의를 받고 집주인의 세금 체납 사실을 국세청을 통해 확인하는 방법인데 이 방법을 동의해주는 집주인은 잘 없습니다. 저같은 경우에는 최소한 집주인의 직업정도는 물어보는 편입니다. 직장인이라고 하면 통상 국세를 체납할 일은 없고 사업하시는 분들은 국세 체납이 있을 가능성도 있고 그 규모가 큰 경우도 종종 있어 직장인이라고 하면 안심하는 편입니다. 

 

다행히 현재 국회에서 국세보다 전세보증금의 배당순위를 높이는 법안과 집주인 동의 없이 전세계약 당일까지 집주인의 세금체납 내역을 조회활 수 있도록 법안을 개정하는 것을 추진 중이라고 하니 법이 개정되면 이 부분 관련 사기 가능성은 낮아질 거 같네요.   

 

# 전세자금 대출 가능 여부 

여유돈이 많다면 상관없겠지만 그렇지 않을 경우 전세자금 대출을 통해 전세금을 납부해야 합니다. 지역 및 아파트마다 전세자금 대출한도가 다르고 개인소득별, 개인적 특성별로 대출한도 및 대출금리가 다릅니다. 평소 관심 있는 지역 또는 마음에 드는 물건을 발견하셨다면 미리 은행이나 정책기관에 방문하셔서 전세자금 대출 가능 여부, 한도, 금리 등을 미리 파악하셔야 자금 조달 계획을 세우시는데 큰 차질이 없습니다. 

 

전세 체크리스트 관련 체크리스트를 제작하여 파일로 업로드하였습니다.

파일로 첨부하였으니 필요하신 분들은 다운로드 받으세요.

 

지금까지 전세집 또는 월세집을 알아볼 때 중요 체크리스트에 대해 알아보았습니다. 일반적인 내용과 제가 살면서 겪었던 케이스, 제 주변 케이스 등을 정리해보았으니 전세집을 구하실 때 도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.